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<上車記。上篇> 買樓洗費「超詳細」清單。有幾多錢先買到樓?

By Tuetbo (聯絡作者) 於 2015-03-09 16:11

要找我倆住的地方一點不容易呢~由睇樓到落實住處前前後後一共花了四個月。其實每個星期六日都要跑來跑去睇樓真的比想像中更累呢。不過為了兩人共有的家,便覺得這是值得的!

睇樓之前第一件要做的事是:先計計數!

知道自己可以付出作為首期的儲蓄有多少,每個月可/想負擔的供樓費用又是多少。這樣才知道可以負擔到多少樓價的盤!千萬不要忘了其他雜費 - 裝修,經紀佣金,律師費,印花稅,二按保險[如按多於70%] 都是一大筆的費用!!

  • 裝修當然視乎單位大小,樓宇新舊,材料質素。一般約$400-$1,000/呎。所以假設單位是500平方呎,就要預留至少$200,000的預算。
  • 律師費也是根據樓宇新舊+呎數計算的!約$8,000 - $10,000都有。如果沒有相熟律師樓,一般地產都會有合作開的律師的,叫他們推介便可!
  • 經紀佣金一般收費是成交價的1%。但記得,經紀佣金是可以講價的!我們就講到約0.3%~~慳返好多呢。
  • 傢俬電器也不要忘記! 家裏總不能沒雪櫃床舖吧~這裡至少也要預留個$3 - 5萬。
  • 印花稅,無可避免的大筆費用。如果第一次置業的話,就看下表,一個約400萬的單位,就要$90,000的印花稅。
  • 二按保險是如果做7成按揭以上的話,就要支付"保險費",由貸款額的1 - 4.35%不等,視乎還款年期。詳情click here
  • 至於供款額,要通過銀行的壓力測試才會獲批按揭貸款的。現在的壓力測試是現時利息+3%的話,每月供款額必須低於每月入息之六成水平。
假設利息變2.15+3 = 5.15%後,月供變成$18,000的話,入息至少要有$30,000 (如聯名的話是計兩人月入總數的)。
下面有我從網上找回來的按揭計算機,基本上輸入好需要的貨款額,供款年期等資料,系統便會計算出你需要多少入息,多少供款,多少首期這樣。
(要link再問我啦~)

所以,買樓支出 = 首期+裝修+律師費+經紀佣金+傢俬電器+印花稅+二按保險(如需)

假設要買400萬既樓,供30年 (當只能借8成,金管局2月27日出招後貸款可能不容易批到9成):
首期+裝修+律師費+經紀佣金+傢俬電器+印花稅+二按保險
= $800,000+200,000+8,000+40,000+30,000+90,000+17,200
= $1,185,200!!! 
<< 兩人要有過百萬儲蓄
(入息至少要有$27,500)

如果借到9成,相對少好多:
首期+裝修+律師費+經紀佣金+傢俬電器+印花稅+二按保險
= $400,000+200,000+8,000+40,000+30,000+90,000+52,200
= $820,200
(入息至少要有$30,900)

但400萬既樓唔多,
假設要買到500萬既樓,供30年 ,借9成:
首期+裝修+律師費+經紀佣金+傢俬電器+印花稅+二按保險
= $500,000+200,000+8,000+50,000+30,000+150,000+65,250
= $1,003,250 << 兩人要有過百萬儲蓄
(入息至少要有$38,600)

條數呢~就係咁計。 但係,點解樓價咁貴仲要買樓呢﹖

1) 我覺得,第一層用來自住的物業,是長線投資,不會因樓價波幅大就考慮變賣的。而長線投資年期至少十至廿年。廿年後樓市會升會跌?以過往百多年的統計,沒有試過跌的。

2) 供平過租。以400萬樓價借9成供30年計算,每月供款$12,000多,跟租金水平差不多。而且不會因為業主要加租/賣樓而要被迫遷。

3) 個人因素啦~我實在是覺得兩個人共同擁有一些資產的感覺很好吖。有開始了我們長遠的家的感覺,即使是負債,也是帶點甜蜜的債~嘻嘻。

~~~<預告> 下一篇來說說買樓/收樓中途的流程,付費日期及需要準備的文件~~~
[UPDATE] 已經出左啦~
<上車記。中篇> 買樓時間表(預備買樓人士注意)! 極詳細不能MISS的日期 x 文件準


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評論

  • kathy_kaka 2017-02-23 17:29
    我想要按揭計算機的link啊 thx
  • sdoll 2015-07-03 18:21
    Tuetbo: Oh!!我以為首次置業有例外添!thanks for your info!!
    我都係呢幾個月勁睇樓先知呢張野。
    樓齡少過40年,樓價少過400萬,法例規定下先可按9成。
    多1年或多1萬都要按8成~~
  • Tuetbo 2015-03-11 20:53
    estherobbie: 銀行不嬲只可以批七成; 而家話夾埋二按, OVER 400萬嘅樓最多只可批8成; 上限420萬...
    Oh!!我以為首次置業有例外添!thanks for your info!!
  • estherobbie 2015-03-11 16:57
    Tuetbo: 以前係銀行批7成, 其他由按揭公司(金管局管制)批的~而家唔知按揭公司仲批唔批咁多就真呀...就算有, 可能個rate都無咁抵啦~
    銀行不嬲只可以批七成; 而家話夾埋二按, OVER 400萬嘅樓最多只可批8成; 上限420萬...
  • Tuetbo 2015-03-11 16:53
    estherobbie: 而家好似就算你有超穩定入息; 但層樓高過4百萬都批唔到9成....
    以前係銀行批7成, 其他由按揭公司(金管局管制)批的~而家唔知按揭公司仲批唔批咁多就真呀...就算有, 可能個rate都無咁抵啦~
  • estherobbie 2015-03-11 16:40
    而家好似就算你有超穩定入息; 但層樓高過4百萬都批唔到9成....
  • Tuetbo 2015-03-11 12:30
    katkatK: can I have the link too? thanks
    我pm你吖~
  • katkatK 2015-03-11 12:16
    can I have the link too? thanks
  • Tuetbo 2015-03-10 15:29
    hoib: icic, thanks!
    你可以去問下銀行, 叫佢評估下你既入息可以買到幾錢既樓, 借到幾成咁架~咁你可以有個約數知道去睇咩range既樓嘛^^
  • hoib 2015-03-10 14:05
    icic, thanks!
  • Tuetbo 2015-03-10 10:43
    hoib: thanks for sharing!  咁而家其實點先可以借到9成呢?
    而家可能要多啲入息, 因為我係金管局出招前買架..所以唔清楚呢。不過金管局有話借錢既審批會難左, 要有更穩健入息同首次置業先會繼續借到9成~
  • Tuetbo 2015-03-10 10:40
    idaleeidaida: Thank you for your sharing~~恭喜你成功上車~ 雖然我暫時未有能力上車, 不過參考下要幾多budget先可以上車, 都有個預算, 不過看來我仲有漫漫長路......
    加油加油!!!
  • Tuetbo 2015-03-10 10:39
    suedesuede: thx for ur sharing!
    睇樓真係好倦架... 仲要每個星期日(因為bf星期六要返工or上堂)都重複同唔同agent約睇樓我地仲要未計數就去睇樓... 哂左好多時間呀!
    我都係係新年前買左呀!!!
    睇樓真係比想像中更攰呀, 明明係係個屋苑入面行黎行去咋嘛, 唔知點解睇完成身散晒
  • hoib 2015-03-10 09:54
    thanks for sharing!  咁而家其實點先可以借到9成呢?
  • idaleeidaida 2015-03-10 09:54
    Thank you for your sharing~~
    恭喜你成功上車~ 雖然我暫時未有能力上車, 不過參考下要幾多budget先可以上車, 都有個預算, 不過看來我仲有漫漫長路......
  • suedesuede 2015-03-10 02:26
    thx for ur sharing!
    睇樓真係好倦架... 仲要每個星期日(因為bf星期六要返工or上堂)都重複同唔同agent約睇樓
    我地仲要未計數就去睇樓... 哂左好多時間呀!
    好彩最後都係新年前買左
    如果等到而家... 政府出左辣招, 就更加唔駛諗, 真係只可以幫人供樓!
  • Tuetbo 2015-03-09 19:31
    Agnesyy: 宜家個價真係好crazyanyway  tks for your sharing
    係呀,但又睇唔到會回落既trigger,所以都係扑搥買左~
  • Agnesyy 2015-03-09 19:27
    宜家個價真係好crazy
    anyway  tks for your sharing
  • Tuetbo 2015-03-09 18:29
    sdoll: 超有用的分享文!!!!!!!
    thanks for your sharing!!!!!!!!!!!
    大家一齊努力!!!!!!!
    thanks!!
    加油呀, 第一次買樓真係乜都唔識, 所以share下希望可以幫到黎緊置業既B2B!
  • sdoll 2015-03-09 18:22
    超有用的分享文!!!!!!!
    thanks for your sharing!!!!!!!!!!!
    大家一齊努力!!!!!!!
  • Tuetbo 2015-03-09 18:08
    ChampagneHoney: 我想要按揭計算機的link啊~謝謝!
    pm你吖~呢個網既按揭資料勁詳細呀~
  • ChampagneHoney 2015-03-09 18:05
    我想要按揭計算機的link啊~謝謝!
  • Tuetbo 2015-03-09 17:33
    Cheryl321: 真係超詳細~~~
  • Cheryl321 2015-03-09 17:31
    真係超詳細~~~

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